Per molti italiani la risposta sembra scontata: il mattone.
Una casa è concreta, si può vedere e toccare, può essere abitata o affittata e, storicamente, l'immobile è stato considerato una delle forme più sicure per conservare il patrimonio.
Dall'altra parte ci sono gli investimenti finanziari, spesso percepiti come più rischiosi perché il loro valore può oscillare nel tempo.
Ma è davvero corretto chiedersi se sia meglio investire in immobili oppure nei mercati finanziari?
La risposta, in realtà, è più articolata.
La domanda più utile dovrebbe essere:
Quale combinazione di patrimonio immobiliare e finanziario è più coerente con i miei obiettivi?
Perché il mattone piace così tanto?
Il successo dell'immobiliare ha diverse spiegazioni.
Innanzitutto è un investimento tangibile.
Possedere un appartamento, una casa o un terreno dà una sensazione di concretezza che un investimento finanziario difficilmente può offrire.
Inoltre un immobile può avere diverse funzioni:
essere utilizzato direttamente;
generare un canone di locazione;
essere venduto in futuro;
essere trasferito ai figli;
rappresentare una parte importante del patrimonio familiare.
Per questo motivo, per molte famiglie l'immobiliare rappresenta una componente fondamentale della ricchezza.
Ma questo non significa che sia necessariamente la soluzione migliore per ogni esigenza.
Immobiliare: i vantaggi
Un bene tangibile
L'immobile non è un valore puramente finanziario. È un bene reale che può essere utilizzato direttamente.
Possibile reddito da locazione
Un immobile destinato all'affitto può generare un flusso periodico di reddito.
Il rendimento effettivo, tuttavia, deve essere valutato al netto dei costi, della fiscalità, della manutenzione e degli eventuali periodi di mancata locazione.
Possibile protezione dall'inflazione
Nel lungo periodo, il valore degli immobili e dei canoni può risentire dell'andamento generale dei prezzi. Questo però non significa che ogni immobile si rivaluti necessariamente nel tempo.
Utilità familiare
Una casa può avere un valore che va oltre il rendimento economico: può essere l'abitazione della famiglia o un bene destinato ai figli.
Ma il mattone non è privo di rischi
L'immobiliare viene spesso percepito come un investimento "sicuro".
In realtà anche un immobile comporta dei rischi.
Pensiamo, ad esempio, a:
periodi di sfitto;
mancato pagamento dei canoni;
manutenzione straordinaria;
ristrutturazioni;
imposte e spese;
costi di acquisto e vendita;
difficoltà nel vendere rapidamente;
concentrazione in una singola zona geografica.
C'è poi un elemento fondamentale:
un immobile può rappresentare una parte molto elevata del patrimonio complessivo.
Possedere una casa da 300.000 euro non significa avere 300.000 euro facilmente disponibili.
La liquidità di un immobile è molto diversa da quella di un investimento finanziario.
Investimenti finanziari: quali vantaggi?
Il principale vantaggio degli investimenti finanziari è la possibilità di costruire un patrimonio molto più diversificato.
Attraverso strumenti finanziari è possibile, a seconda della soluzione scelta, avere esposizione a:
azioni;
obbligazioni;
mercati internazionali;
differenti settori economici;
diverse aree geografiche;
differenti valute e tipologie di attività.
Questo permette di evitare che tutto il patrimonio dipenda dall'andamento di un singolo immobile o di una singola area geografica.
Un altro vantaggio: la frazionabilità
Immaginiamo di avere 300.000 euro.
Un immobile rappresenta normalmente una concentrazione molto significativa del capitale.
Un patrimonio finanziario, invece, può essere suddiviso in numerose componenti e, a seconda degli strumenti utilizzati, può essere modificato nel tempo.
Questa caratteristica può essere particolarmente importante quando il patrimonio deve essere utilizzato progressivamente.
Ma anche gli investimenti finanziari hanno dei rischi
Dire che gli investimenti finanziari sono più liquidi e diversificabili non significa dire che siano privi di rischio.
I mercati possono attraversare periodi di forte volatilità.
Il valore di un portafoglio può diminuire anche significativamente in determinati momenti.
Per questo motivo è fondamentale che la composizione del portafoglio sia coerente con:
obiettivi;
orizzonte temporale;
capacità di sopportare le perdite temporanee;
necessità di liquidità.
Il problema non è che un investimento possa oscillare.
Il problema è assumere un rischio che non si è in grado di sostenere.
300.000 euro in un immobile o in un portafoglio finanziario?
Facciamo un esempio puramente illustrativo.
Immaginiamo di avere 300.000 euro disponibili.
Una possibilità potrebbe essere acquistare un immobile da destinare alla locazione.
Un'altra potrebbe essere costruire un portafoglio finanziario diversificato.
Non possiamo stabilire a priori quale delle due soluzioni produrrà il rendimento migliore.
Non stiamo confrontando semplicemente due prodotti, ma due modi diversi di costruire e gestire il patrimonio.
Attenzione al rendimento "lordo" dell'immobile
Un errore frequente è calcolare il rendimento immobiliare semplicemente dividendo il canone annuo per il valore dell'immobile.
Supponiamo un immobile da 300.000 euro che produca 12.000 euro di canoni annui.
Il rendimento lordo sarebbe:
12.000 / 300.000 = 4%
Ma il 4% non rappresenta necessariamente il rendimento effettivo per il proprietario.
Bisogna considerare, tra gli altri elementi:
tassazione;
spese condominiali non recuperabili;
manutenzione;
assicurazioni;
periodi di sfitto;
eventuali costi di gestione;
costi di acquisto;
eventuali costi di vendita.
Il confronto con un investimento finanziario deve quindi essere fatto a parità di criteri, non confrontando un rendimento immobiliare lordo con un rendimento finanziario netto.
E se possiedo già casa?
Questa è forse la domanda più importante.
Immaginiamo una famiglia che possieda:
abitazione principale da 300.000 euro;
seconda casa da 200.000 euro;
50.000 euro sul conto;
50.000 euro investiti finanziariamente.
Il patrimonio immobiliare rappresenta già una parte molto significativa della ricchezza.
Per questa famiglia, acquistare un altro appartamento potrebbe aumentare ulteriormente la concentrazione sul mattone.
Per un'altra famiglia, invece, la situazione potrebbe essere completamente diversa.
Non esiste una percentuale ideale di immobili valida per tutti.
Dipende dalla struttura complessiva del patrimonio.
Il vero rischio: confondere familiarità con sicurezza
Molte persone preferiscono l'immobiliare perché lo conoscono meglio.
È comprensibile.
Un appartamento è concreto, mentre un portafoglio finanziario può sembrare più complesso.
Ma la familiarità non deve essere confusa con l'assenza di rischio.
Anche un immobile può perdere valore, rimanere sfitto o richiedere spese importanti.
Allo stesso modo, un portafoglio finanziario può subire oscillazioni temporanee senza che questo significhi necessariamente che la strategia sia sbagliata.
Ogni investimento deve essere valutato per il rischio che contiene, non per quanto ci è familiare.
Immobiliare e finanza possono convivere
La scelta non deve necessariamente essere:
immobile O investimenti finanziari.
Può essere:
immobile E investimenti finanziari.
Una famiglia può avere:
la propria abitazione;
uno o più immobili;
una quota di liquidità;
investimenti finanziari;
previdenza complementare.
L'obiettivo può essere quello di costruire una struttura patrimoniale equilibrata, nella quale ogni componente abbia una funzione precisa.
Questa è la logica della diversificazione patrimoniale.
Il punto di vista del consulente
Quando analizzo un patrimonio, non partirei dalla domanda:
"Meglio comprare un immobile o investire in strumenti finanziari?"
Partirei da una domanda precedente:
"Quanto del patrimonio è già concentrato nell'immobiliare?"
È un passaggio fondamentale.
Una persona che possiede già diversi immobili potrebbe avere esigenze completamente diverse da chi possiede esclusivamente la propria abitazione e ha gran parte dei risparmi sul conto.
La consulenza patrimoniale dovrebbe quindi considerare il patrimonio nel suo insieme, mettendo in relazione immobili, investimenti finanziari, liquidità, previdenza e obiettivi familiari.
Quando può avere senso l'immobiliare?
L'immobiliare può avere un ruolo importante quando:
esiste un obiettivo abitativo;
il bene genera un reddito coerente con i rischi e i costi;
il patrimonio complessivo permette una corretta diversificazione;
l'investitore ha un orizzonte sufficientemente lungo;
la gestione dell'immobile è sostenibile.
Non dovrebbe invece essere acquistato semplicemente perché "il mattone non tradisce mai".
Quando può avere senso aumentare la componente finanziaria?
Una maggiore componente finanziaria può essere interessante quando:
il patrimonio è già fortemente concentrato negli immobili;
si desidera maggiore liquidità;
si vuole diversificare geograficamente;
il capitale è destinato a obiettivi di medio-lungo periodo;
si vuole costruire progressivamente una rendita o un capitale futuro.
Anche in questo caso, la soluzione deve essere coerente con il profilo dell'investitore.
La domanda giusta non è "mattone o Borsa"
Il confronto tra immobili e investimenti finanziari non dovrebbe essere una gara per stabilire quale sia il vincitore.
Sono strumenti con caratteristiche profondamente differenti.
L'immobile offre tangibilità e può produrre un reddito, ma richiede capitale, gestione e presenta una liquidità generalmente più bassa.
Gli investimenti finanziari permettono maggiore diversificazione e flessibilità, ma espongono alle oscillazioni dei mercati e richiedono una strategia coerente con il rischio che si è disposti a sostenere.
La soluzione migliore dipende quindi dal patrimonio che già possiedi e dagli obiettivi che vuoi raggiungere.
FAQ
È meglio investire in immobili o in Borsa?
Non esiste una risposta universale. Dipende dal patrimonio esistente, dagli obiettivi, dall'orizzonte temporale, dalla liquidità necessaria e dalla capacità di sopportare il rischio.
Un immobile è più sicuro di un investimento finanziario?
Non necessariamente. L'immobile presenta rischi differenti: mercato, concentrazione geografica, manutenzione, sfitto e scarsa liquidità.
Conviene comprare una seconda casa come investimento?
Dipende dal rendimento atteso, dai costi, dalla fiscalità, dalla zona e soprattutto dal peso che l'immobile avrebbe sul patrimonio complessivo.
Se ho già casa, devo investire in immobili?
Non necessariamente. Se una parte significativa del patrimonio è già immobilizzata, può essere utile valutare anche forme di diversificazione finanziaria.
È possibile avere sia immobili sia investimenti finanziari?
Sì. Anzi, per molte famiglie può essere proprio la combinazione delle diverse componenti a contribuire a una maggiore diversificazione patrimoniale.
Conclusione
Il mattone non è necessariamente migliore degli investimenti finanziari.
E gli investimenti finanziari non sono necessariamente migliori del mattone.
Sono strumenti diversi, con caratteristiche, rischi e funzioni diverse.
La vera domanda da porsi è:
"Quale ruolo deve avere l'immobiliare all'interno del mio patrimonio e quanto è opportuno diversificare attraverso gli investimenti finanziari?"
Quando si ragiona sul patrimonio familiare, la soluzione non dovrebbe nascere dalla moda del momento o dalla convinzione che un investimento sia "sicuro".
Dovrebbe nascere da una visione complessiva del patrimonio e degli obiettivi della famiglia.
Per chi vive a Pinerolo e nel Pinerolese, questo è uno degli aspetti centrali di un percorso di consulenza patrimoniale: mettere in relazione immobili, investimenti, liquidità e previdenza per costruire una strategia coerente nel tempo.
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